不要小看房产新规 未来浙江的房产库存它都算得出

文/北京进深 严明会

树大招风，更何况是楼面价10万 的地王项目。

短短9天，中海地王树村项目，一共收到了30条反馈意见。

海淀群众还是一如既往“挑刺”。每一条意见都很专业，甚至有的连“整改”建议都一并提出，不知道的还以为是其他开发商派人来“找茬”。

中海也很认真对待，共计回复了2374字。

在这份通告中，可以一睹中海是如何在“螺蛳壳里做道场”。

它有阳台吗？有院子和露台吗？层高又是多少……

在树村项目上，外界看到了中海想在海淀打造北京顶豪天花板的决心。

在寸土寸金的海淀，当各家开发商都在卷大平层，中海地产却另辟蹊径，在树村地王项目上玩起了新花样。

它不仅有大平层洋房，还有叠墅。

叠墅，在海淀是一个稀缺物。中海又将如何创新？

01

中海树村项目是北京首个楼面价站上10万/平米的住宅地块，自3月成交起就备受关注。

最高建筑18米，规划了16栋4-6层叠拼 大平层产品。

眼下都在鼓励住宅层高不低于3m，树村项目18m如何做出6层？

既然往上突破不了，那就往下狠狠造。

中海称，项目住宅楼建筑高度起点，从室外地坪起算，首层结合小区台地景观做下沉设计。

这样做的优势不少，不仅层高达标了，景观微地形也有了。

当然，成本也会提高不少，毕竟它要通过截水沟及提升排水解决倒灌问题。

还有人担心，树村项目的混搭业态，会不会导致小区客群不纯粹？

中海很机智，用景观连廊横贯小区腰部，将小区一分为二，南北各8栋楼。

1、北半区1-8#楼。

其中4#和8#楼西侧各有一个单元的6层洋房，面积在280/320平米左右。

纯边户，三面有窗的环幕视野，虽然进深太长，不能像圆明天颂一样做出5面宽产品，但好在面积够大，280三面宽，320可以做到四面宽带阳光主卫。

其余均为为5层叠拼 大平层产品，两梯一户，私享户外玄关。

海淀北五环的首个叠拼项目，上叠4-5F带露台，下叠1-2F带地下室；中间3F是370平米大平层。

预计叠拼面积段400-500平米，按照15万 的单价，单套总价达6000万级别。

2、南半区8栋楼，均为6层退台洋房。

9#-14#楼均为两梯两户，面积段220/260平米。

15#整栋和16#楼东边两个单元是一梯两户，为起步180平户型。

所有楼栋都带下跃户型。

“好房子”三件套里的阳台在树村项目会升级吗？

此前，建发海晏南客厅外有一步阳台。这是北京“好房子”新规发布以来，海淀新盘迈出的突破性一步。

但颇为遗憾，中海在此次回复反馈意见称，未设置阳台、架空层、邻里空间。

没有阳台“黑科技”，但它有户内挑空。

此前，《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》中也提及，“鼓励户内公共区域（起居室、餐厅）设置通高跃层等具有层次感与趣味性的室内空间”。

树村项目还会玩出啥花样？

院子，是北京最为稀缺的空间。眼尖的海淀群众一下就发现，中海树村项目的部分楼座户型设置了院子。

另有业内人士透露，中海还把中间平墅和上叠也有退台形成的露台小院。

但也有海淀群众担心，业主会借由退台，私搭乱建从而带来各种邻里纠纷。

中海则称，本项目北侧屋面设为不上人坡屋面，业主入住后将由物业进行统一管理。

02

这个北京王炸顶豪，因为楼间距，让海淀群众挑出了不少问题。

他们一上来就一针见血指出，“小区布局太密，行列式兵营排布，设计感较差。”

从树村项目总平图可见，并排的两栋楼东西间距最大7.7米，北半区最小的只有5.8米。

南北间距最近的两栋相隔18.35米，南区略好一些，最远的能达到28米。

对于中海而言，项目场地长约200m，宽约100m，容积率1.6（含东侧防护绿地及南侧街坊路）。如果去掉这条街坊路和防护绿地的面积，树树项目的容积率将超过1.95。

1.95容积率 18米限高，楼栋排布难度非常大。

所以结合规划条件及场地实际情况，中海采取东西及南北双轴主动线形式布置，这种排列方式无疑是最好的选择。

它能一举三得，实现各住宅楼栋周边园林景观范围较为均衡，以最大程度保证每户均等的通风和日照条件，且符合规范要求。

楼间距过近，也让外界对于中海树村项目是否存在消防隐患格外关注。

一直以来，海淀群众对于消防问题很是在乎。此前，永丰北嘉华天珺被北京市规划和自然资源委员会海淀分局揪出了消防设计问题。它只得重新修改方案，再走一遍流程。

现在，中海树村项目也被海淀群众反馈，“小区未形成整体消防环路，仅有两条尽端式消防路和回车场地，且不能联通。另外，最南侧楼占用街坊路用作消防路。”

中海则回应，本项目为低多层住宅及配套建筑。换言之，不要用高层民用建筑设计的防火规范来要求我。

项目采用局部成组布置，共分为6组，分别为1#、3#楼，2#、4#楼，5#、7#楼，6#、8#楼，9#、11#楼以及10#、12#楼，每组占地面积均小于2500㎡。

同时，规模较小的建筑可以利用市政道路型消防车并兼做消防救援场地，树村项目南侧楼栋参照执行。

虽然楼与楼之间密了些，但为了符合海淀高端客群对于“好房子”的预期，中海树村项目设置了下沉庭院。

但海淀群众认为，“小区中间存在多个零散下沉庭院，且多个尺度较小”“两部楼梯距离北侧楼栋距离过近，可能会对一层住户私密性产生影响，建议调整位置，布置于场地中央。”

从总平图可见，树村项目共有三处下沉庭院。

中海回应道，下沉庭院布置及深度符合设计规范，疏散楼梯与北侧楼栋之间可通过景观种植方式满足私密性要求。

因为楼栋密集，也使得中海树村项目在地上玩不出太大花样。

公众认为，根据要求，集中绿地宽度不应小于8m；集中绿地中，在标准的建筑日照阴影线范围之外的绿地面积占比不应小于1/3,，并应设老年人和儿童活动场地。

中海回复，本项目绿地率计算满足相关要求。

东侧防护带地块，在吞噬容积率的同时，也释放了绿化率。它由中海代建，可作为集中绿地，满足集中绿地设计要求。

另外，树村项目设置了室外活动场地，位于12#楼南侧，供老年人及儿童使用。